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放棄房地產(chǎn)的“政策市”幻想
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放棄房地產(chǎn)的“政策市”幻想
英國《金融時報》中文網(wǎng)專欄作家 葉檀 【作者微博】
中國房地產(chǎn)市場像個缺乏獨(dú)立品格的面人，政策想怎么捏就怎么捏。但政策決策者終究會體驗(yàn)到市場規(guī)律的利齒。
可笑的房屋限購政策即將終止，目前有越來越多的城市放松了限購。取消房地產(chǎn)限購是對既往政策糾偏，對此不必大驚小怪。7月25日，隨著西安、無錫明確松綁限購，在全國46個限購城市中，已經(jīng)有23個城市對限購政策進(jìn)行了微調(diào)。未來隨著地方財政更加艱辛，房產(chǎn)稅等長期政策出臺，徹底取消限購并非不可能。就象推出限購并沒有抑制房地產(chǎn)市場熱度一樣，放松限購也沒有扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹勢，最新的一二手房環(huán)比價格依然下挫。
在經(jīng)歷了十年屢調(diào)屢漲的歷史后，中國房地產(chǎn)市場的決策者應(yīng)該承認(rèn)，決定房地產(chǎn)價格的是投資收益預(yù)期，決定收益預(yù)期的是房貸成本與房產(chǎn)稅等持有成本。屢屢出臺房地產(chǎn)政策除了彰顯權(quán)威、呼應(yīng)民意外，無外乎加劇房地產(chǎn)上升趨勢中的短期震蕩。
房地產(chǎn)價格上升是貨幣注水的必然產(chǎn)物，房價與廣義貨幣上漲趨勢一致，不僅房地產(chǎn)，廣義貨幣發(fā)行量增加幾乎推出了所有的投資品種，從煤礦到有色金屬，一些高端投資品比房地產(chǎn)價格上漲更快，從緬甸公盤價格看，翡翠價格十年上漲十倍。
以前的房地產(chǎn)行政調(diào)控沒有起到效果，今后的行政調(diào)控手段依然不會起到效果，取消限購不會改變趨勢。對房地產(chǎn)而言，貨幣發(fā)行數(shù)量穩(wěn)定，房貸利率上升，未來有房產(chǎn)稅預(yù)期，不利于預(yù)期改變。
目前基礎(chǔ)貨幣發(fā)放數(shù)量下降，強(qiáng)制結(jié)售匯為主的基礎(chǔ)貨幣投放方式發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。6月金融機(jī)構(gòu)外匯占款為29.45萬億元人民幣，環(huán)比減少883億元，這是兩年以來**的單月降幅。并且，銀行代客結(jié)售匯順差數(shù)據(jù)948億元人民幣與當(dāng)月金融機(jī)構(gòu)新增外匯占款負(fù)增長883億元人民幣大幅偏離，說明對外投資大幅增加。同時，國家開發(fā)銀行從央行獲得三年期1萬億元的抵押補(bǔ)充貸款，這筆萬億資金分三年進(jìn)入國開行金融住宅事業(yè)部，專門用于棚改。這種類似于基礎(chǔ)貨幣，卻又是離奇的定向投放，印證普通房地產(chǎn)市場不可能得到大量資金的滋潤。
事實(shí)證明了這一點(diǎn)。根據(jù)中國央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年末，個人購房貸款余額10.74萬億元，同比增長18.4%，增速比上季末低1.7個百分點(diǎn)；上半年個人購房貸款增加9389億元，同比少增239億元。
開發(fā)貸與個人按揭房貸利率都在上升。今年5月，央行召集商業(yè)銀行開座談會，強(qiáng)調(diào)要合理確定首套房貸利率水平，及時審批和發(fā)放。銀監(jiān)會副主席王兆星于6月表示，銀監(jiān)會將繼續(xù)執(zhí)行差別化住房貸款政策，大力支持個人首套住房需求。金融搜索平臺“融360”發(fā)布的深圳銀行首套房貸利率最新報告顯示，截至7月9日，深圳銀行首套房貸的緊縮狀態(tài)持續(xù)，25家銀行有17家銀行利率上浮，其中華夏銀行上浮30%，廣發(fā)銀行上浮20%；杭州銀行、平安銀行、東莞銀行、花旗銀行4家銀行停貸。目前，在深圳市場上，能維持基準(zhǔn)利率的僅匯豐銀行、渣打銀行、交通銀行和招商銀行，但都設(shè)置了相應(yīng)的限制條件。全國情況大同小異，購房者多支付20％左右的按揭成本，足以嚇退大部分投資客。
壓在投資者頭頂?shù)氖欠慨a(chǎn)稅，持有環(huán)節(jié)不知道什么時候會出爐，但多數(shù)人相信在經(jīng)濟(jì)價格調(diào)整基本成型、政府需要穩(wěn)定的稅收來源的時候，所有大量購房的人，都會成為砧板上的那條魚。不確定的負(fù)面預(yù)期，是**的做空理由。從理論上來說，投資者所有的收益都可以通過房產(chǎn)稅的方式，流轉(zhuǎn)到政府手中。民間對權(quán)力的信任向來是脆弱的，這在資本貨幣與房地產(chǎn)市場上表現(xiàn)得最明顯。
中國房地產(chǎn)市場伴隨中國經(jīng)濟(jì)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，一部分高凈值人群成為“國際人士”追逐歐美等國的房產(chǎn)；一部分開發(fā)商轉(zhuǎn)型成為全方位的服務(wù)提供商，在他們所造的城鎮(zhèn)中有醫(yī)院、中小學(xué)，所有稀缺資源一應(yīng)俱全?，F(xiàn)在的學(xué)區(qū)房、未來的養(yǎng)老房，將是市場熱點(diǎn)。
飽受煎熬的房地產(chǎn)市場，是利益與權(quán)力的交界點(diǎn)，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瘋狂，制度的劣勢盡現(xiàn)于此。如今政府終于不再動輒指點(diǎn)房地產(chǎn)市場江山，如果能夠遵守邊界，不再在市場范圍、資金具體使用等方面體現(xiàn)權(quán)力的驕狂，也許中國房地產(chǎn)仍有一線生機(jī)。
（本文僅代表作者本人觀點(diǎn)，本文編輯：岸南 editor@ftchinese.com）
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